Att köpa hus i Marbella skiljer sig en hel del från att köpa hus i Sverige. På samma sätt som när man ska köpa lägenhet i Marbella så finns ingen given sajt att gå till där man kan se alla villor till salu. De allra flesta mäklarna är anslutna till två-tre olika fastighetsdatabaser där mäklarna hämtar fastigheter ifrån men också publicerar sina egna listningar.
Vi på Marbella.se underlättar för dig som spekulant eller investerare genom att gratis göra databasen sökbar för dig som vill köpa bostad i Marbella eller närliggande område här.
Varför finns både säljmäklare och köpmäklare vid köp av hus?
Kontaktar du som köpare en specifik mäklare, tar den i sin tur kontakt med den mäklare som har själva säljlistningen. På så sätt finns två mäklare involverade, en säljmäklare (som säljaren av huset anlitat) och en köpmäklare (den du som köpare av ett hus kontaktar). Det är säljaren av huset som betalar ett arvode (normalt 5% av försäljningspriset) till mäklaren. Säljmäklaren måste dela sin provision med köpmäklaren. De flesta säljmäklarna får endast ca 30% av försäljningsarvodet, resterande 70% går till mäklarbyrån.
Varför bör jag välja en mäklare vs. en annan?
Som vi redan förklarat är utbudet hos samtliga mäklare näst intill detsamma. Mäklarna jobbar sällan med exklusivitet. I de fall de har exklusivitet så handlar det mest om att säljaren av huset inte anlitar flera olika mäklare direkt, utan att det alltid är en specifik mäklare involverad oavsett vilken köpmäklare som används. Det spelar alltså mindre roll för dig som kund. Däremot så är det viktigt att välja rätt mäklare att leta hus via pga att de mindre nogräknade mäklarna ibland väljer att inte visa hus för dig som spekulant pga att det inte är deras egna listningar (dvs de måste då dela arvodet med säljmäklaren). Rätt mäklare förstår vad du är ute efter och visar just de villor du är intresserad av. Inte sällan ändrar mäklarna annars i sista stund vilka objekt den väljer att visa dig utan chans för dig att ha en åsikt. Det har ibland att göra med kort varsel eller att säljmäklaren inte finns tillgänglig i slutändan, men alltför ofta är det en medveten strategi för att de vill att du ska köpa ett av objekten som de själva får hela arvodet för, dvs. de agerar säljmäklare OCH köpmäklare.
Vilken är bästa mäklaren i Marbella?
Vi får ofta frågan vilken är bästa mäklaren att köpa hus via i Marbella. Det finns oftast inte något enkelt svar på det utan följdfrågor. Det beror på att vissa mäklare är specialiserade på ett specifikt bostadsområde eller en speciell prisnivå. Vissa mäklare förmedlar bara husförsäljningar över 20 miljoner kronor medans andra kanske har främst objekt under 10 miljoner kronor. Igen, den bästa mäklaren är den mäklare som passar just dina behov bäst och faktiskt lyssnar på vad du är ute efter. När en husmäklare vet dina behov och preferenser så är det också större möjlighet att de kontaktar dig direkt vid när ett nytt objekt kommer ut på marknaden. Då kan du vara bland de första som går på en visning av det objektet och på så sätt har chans att få till en deal snabbt. Att veta vilken den bästa mäklaren är för dig är något en tredje part, t.ex. vi på Marbella.se kan hjälpa till med eftersom vi känner till de flesta respektabla och seriösa mäklarna och därmed guidar många av våra besökare rätt.
Vad kostar en villa i Marbella?
En villa i Marbellas hetaste område för svenskar, Nueva Andalucia kostar generellt sett från 1 miljon euro och uppåt. Det finns undantag om man är beredd att göra avkall på läget, mindre tomt eller lägre standard. Är man beredd att lägga tid och pengar på att renovera ett hus så finns viss möjlighet för detta fortfarande. Men många av de bästa husen är redan uppköpta och renoverade av fastighetsutvecklare. I det gamla industriområdet La Campana finns billigare hus men då är de oftast betydligt mer inträngda och har oftast inte någon direkt utsikt.
›› Du kan se priserna bland de villor som just nu finns ute till salu på marknaden i Marbella med omnejd här
Vilket är bästa läget i Marbella?
Det finns egentligen inte något entydigt svar på frågan vad som är bästa läget i Marbella, lika lite som det finns ett svar för vad som är bästa läget i t.ex. Stockholm. Däremot finns några enkla riktlinjer att utgå ifrån enligt nedan.
Ligger huset sk. “first line golf” (dvs angränsar mot golfbana) så är priset oftast högre då det finns många golfare som värdesätter detta. Även utsikt mot Marbellas berg La Concha och/eller utsikt mot havet är sådant som värdet/priset ökar. Ett modernt hus är ofta renoverat i en stil som uppskattas av oss Skandinavier, just eftersom de vet att vi är en stor målgrupp bland köparna. Lägen högt upp på berg med en öppenhet och avskildhet, men ändå är nära det mesta är något som är väldigt eftertraktat.
Undvik områden som kan drabbas av översvämningar. Det må vara över 320 dagars sol i Marbella, men när det väl regnar så regnar det rejält. Har man då en källare och ligger i en försänkning så kan man drabbas av stora översvämningar vilket inte är roligt med ett nyköpt hus.
Ska man köpa hus i Gated community eller inte?
En fråga som kommer upp allt som oftast från nya husköpare i Marbella är huruvida man bör leta efter hus i ett s.k. gated community eller inte. Alltså ett bostadsområde som är inhägnat på ett eller annat sätt. Ibland görs detta med privat grind eller bom för de boende och med staket runt omkring området.
Ligger huset i ett gated community, oavsett om det är med egen vakt eller ej, så är säkerheten generellt högre för inbrott men ingen garanti. Dock kan det kännas tryggt att ha grind så att inga obehöriga kommer in till tomtgränsen. På så sätt får man som husägare lite mer privatliv och lugnare från trafikljud. Rekommendationen är trots det att ha ett eget larm med sk. “perimeter alarm” (larm som aktiveras nattetid med sensorer runt tomten).
En annan potentiell fördel med ett gated community kan vara att det möjliggör för barnen att själva vara ute och cykla på vägen. Det beror dock givetvis på hur stort community man bor i. Är det inte ett gated community är det sällan eller aldrig man känner sig tillräckligt trygg med det pga trafiken.
Hur stort är huset egentligen?
Ibland när man tittar på en bostadsannons kan man bli förvirrad för hur stort ett hus egentligen är. Många hus är till synes gigantiska om man tittar på de angivna kvadratmetrarna. Detta är oftast pga att mäklarna inte bara anger bostadsyta här i Spanien utan också bakar ihop husets kvadratmeter med ytan av t.ex. terass och/eller balkong (s.k. “Built area”, vilket bl.a. framgår av “Catastro”). Vill man vara helt säker på hur stort ett hus bör man fråga vad som är sk. “Livable area” och som finns registrerat hos kommunen.
Vad kostar det att köpa hus?
Många undrar vilka övriga kostnader som tillkommer vid husköp i Spanien. Man generellt säga att de extra kostnaderna utöver listpriset på ett hus för dig som köpare brukar hamna på mellan 10%-12% ytterligare. Detta är ett spann eftersom t.ex. stämpelskatt varierar beroende på husets totalpris. Advokatens arvode kan också variera beroende på hur bra du förhandlar.
Kan jag förhandla ner mäklarens arvode?
Det är husägaren som betalar säljmäklaren en procent av försäljningsbeloppet, inte du som köpare. Det innebär att i de 10-12% som vi nämnde ovan ingår inte mäklarens arvode. Står dock säljare och köpare bara en liten bit ifrån varandra i pris för en fastighet för att det ska bli affär men trots det vägrar båda att röra på sig, så kan mäklaren i vissa fall erbjuda säljaren att gå ner i ersättningsnivå från sina 5%.
Är ett hus listat för 1 miljon euro så är 5% motsvarande 50,000 EUR (alltså ca 500,000 kronor) i kostnad för säljaren till mäklaren. Vill säljaren absolut inte gå ner från 1 miljon euro och köparen absolut vägrar gå upp till en miljon, så kanske mäklaren kan tänka sig gå ner till t.ex. 3% i avgift så kan man få till en affär på 980,000 EUR. Det är alltså trots allt en rabatt på ca 200,000 kronor för både köpare och säljare. Det ligger ofta i mäklarens intresse att få till en affär då arvodet i sig är betydande och mäklaren kanske annars riskerar att stå kvar med huset flera månader till.
Måste jag använda mig av en advokat vid husköp?
Det enkla svaret är ja. Som utländsk köpare bör du använda en advokat. Mäklarna har inget juridiskt ansvar och hanterar inte pappersarbetet. Därför har säljaren en egen advokat och du som köpare din egna advokat. Affären görs upp mellan advokaterna när det kommer till handpenning och tillträde.
Se till att hitta din egna advokat, baserat på tips från familj eller vänner. Använd inte mäklarens advokat eller någon denne rekommenderar. De har i så fall förmodligen ett historiskt samarbete vilket gör att advokaten är på mäklarens sida, snarare än ser till dina intressen. Listpriset för advokatens arvode brukar börja på 1% av köpebeloppet (vilket vid dyra hus kan innebära en betydlig kostnad). Att få ner denna kostnad till någonstans mellan 0.5%-1% är möjligt men ingen självklarhet. Ta kontakt med flera olika advokat och ställ dem mot varandra. Det viktigaste är dock att du har en bra och pålitlig advokat. Vi som utomstående part kan rekommendera en bra advokat här i Marbella, som vi själva jobbat med men alltså inte har något ekonomiskt intresse av att rekommendera.
Mäklaren säger att man aldrig gör besiktning av hus i Spanien?
Vissa mäklare påstår att man aldrig gör en besiktning av hus i Spanien, för att det inte behövs. Men köper man ett hus för flera miljoner kronor, oavsett om det är i Sverige eller i Spanien så bör man göra en besiktning. Allra helst i Spanien om man frågar oss, eftersom byggstandarden varierar kraftigt mellan olika hus. Vissa byggare använder sig av byggtekniker som ser väldigt fint ut men endast håller kortsiktigt. Man kanske drar in kostnader på saker som isolering, underarbete för golv eller tätskikt i badrum, ventilation och liknande.
Med rätt besiktningsman (s.k. Surveyor på engelska) så får man ett grundlig genomgång av byggstandard, problem flaggas upp och man kan på så sätt ta upp det med säljaren för att försöka göra något på priset. Det är dock viktigt att man har ett reservationskontrakt som tillåter en att backa ur köpet och att man då får handpenningen tillbaka, om graverande problem (nivån kommer man överens om med sin advokat när reservationskontraktet förbereds) skulle upptäckas vid besiktning.
Vi har även tips på seriösa företag som utför besiktningar av hus längs hela Costa del Sol där man får en genomgående rapport med foton och beskrivningar. Nivån på hur djupgående besiktningen är kan man bestämma, men kostnaden för en bra besiktning ligger någonstans mellan 15,000 och 20,000 kronor beroende på omfattning. Det är inte här man ska försöka spara in pengar vid husköp i Spanien.
Planerar du att köpa hus i Marbella?
Om du överväger att köpa hus i Marbella gäller det att planera sitt köp och göra sin läxa. Ett tips är att prata med en oberoende kontakt som kan introducera dig till rätt mäklare för just det område du är intresserad av och i den prisklass som är bäst för dig.
Vi hjälper dig gärna att hitta rätt på vägen, då vi samarbetar med många olika husmäklare här i Spanien och får betalt av dem för att skicka vidare kunder. Nöjda kunder ger oss bra rykte vilket gör att vi tjänar mest på det.
Andra tips
Har du några andra tips som du tycker att vi ska dela med oss av till potentiella spekulanter? Tveka då inte att skicka ett meddelande här.
